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3年漲幅300%！2018南京這些房子火瞭！購買前看這10大鐵則
365淘房 李元潤 今天，一場關於南京樓市新格局下的機會探討大課堂在銀城kingma Q+社區售樓處舉行，現場吸引瞭眾多對公寓感興趣的投資客前來。
城東仙林近期無新房在售，不少買房人都在尋找適合自己購置的項目，公寓成為除住宅之前更多買房人關註的焦點。
在南京，投資公寓要看10大鐵則和4大要素！
新政下的南京樓市投資新世相！
今天參與南京樓市新格局下的機會探討大課堂有兩位講師，一位是來自365樓市的副主編萬昕，另一位則是有著多年投資公寓經驗的珊珊老師。兩位分別從大市場和投資的角度對公寓投資展開瞭討論。
不限購不限貸不占房票的南京公寓，自從限購以來已經在去年賣瞭一波很不錯的行情，最近幾年的數據讓人震驚。
2015年，南京公寓賣瞭50億
2016年，南京公寓賣瞭124億
2017年，南京公寓賣瞭213億，三年來，漲幅300%
這三年，南京公寓應該賣瞭近400億！
截至2018年3月，一年才過去瞭四分之一，南京公寓賣瞭37億。而據365樓市統計，加上即將上市的公寓，南京超60傢公寓將出來搶客！2018年，南京公寓迎來大爆發。基於此，萬昕從以下幾個角度跟在場的網友進行瞭探討。
1
南京樓市鬧房荒 供不應求市場長期看漲
南京目前有14個區域鬧房荒，江北的高新、六合。江寧大學城 九龍湖、百傢湖、祿口、濱江、青龍山新城、正方新城以及仙林湖、地鐵小鎮、南部新城、板橋、馬群等。
能數的上來的區域新房少之又少，而新的落戶政策又讓更多的新南京人看到瞭希望，擁有購房資格的人多瞭，供不應求的市場就更加明顯。
再來看一下全南京住宅土地方面的價格，投資住宅在目前來看成本越來越高。
2
投資門檻漸高 看收益更要看成本
大多數投資客在考慮投資買房時首選住宅，但是我們可以看到目前南京主城住宅的投資房價金額已經不能跟兩三年前做比較。
而銀行方面貸款的收緊也使得住宅投資成為 有資本 的人的遊戲。與公寓相比較而言，公寓所占的投資比例以及貸款金額都遠遠小於普通住宅，總體來看更適合大眾投資。
3
跟著政策走 公寓投資成為熱門
2018年，公寓以及租售同權成為不少買房人熱衷討論的話題，我們可以看到南京市從2015年到2017年整體的公寓銷售情況走勢圖，呈直線上漲趨勢。
我們也可以看下面幾個公寓的數據，從開盤到最後的收官漲勢明顯。
明發新城中心
開盤價：8999元/㎡
收官：12500-14500元/㎡
龍江裡
開盤價：33000元/㎡
收官：35000-37000元/㎡
海峽城
開盤價：24000元/㎡
收官：28000-30000元/㎡
雨花客廳
開盤價：18000 20000元/㎡
收官：23000元/㎡
4
十大酒店式公寓投資建議
今天萬昕還帶來瞭最強幹貨，那就是符合南京市場的十大公寓投資建議。
1、如果你有購房資格，優先考慮買住宅。
2、正確認知公寓的定位：對於被限購的人來說，這是一種加杠桿的理財，吃的是長期回報的利潤。
3、對公寓的回報要有一個合理的預期，對於低總價的公寓，增值點在區域價值的大躍進上，而且持有時間長，租金回報慢慢提升的。比如，1.2萬/平的公寓，如果你期待2年就翻倍，其實不現實，1.6萬/平就是一個合理的預期。
4、公寓價格=住宅價格60%-70%
5、不要盲目追求高租金返租的第三方，捫心自問，憑什麼高出市場均價那麼多。如果不合理，市場自然會降價，不降價即合理。
6、即使是新街口這樣成熟區域，公寓品牌和物業不能加分，增值也是非常慢的。
7、包租公司會托管的項目，有一定投資參考意義，相信專業人士的專業判斷。
8、隻有低端的基礎配套，不配叫成熟，租金很難提升。
9、認清公寓租客的畫像，願意付出高額租金的高端用戶，一般不會去做飯，所謂有沒有陽臺，有沒有天然氣，都不重要，一切都是過渡。
10、公寓租客需求是居住舒服和私密性，服務才是最重要的，物業非常非常重要。
市場、租房人需求、長線回報都必須要考慮
你要相信十個人裡隻有一個人有錢，那他必然和大傢想法不一樣。投資嘛，要麼買得比別人早，要麼看到別人沒看到的價值。為什麼你們買公寓說賺不到錢，我卻覺得這錢賺的很輕松，因為，不好意思，你關註的點，錯瞭，錯的太離譜瞭。
這是今天的另一位投資加班珊珊老師的投資想法，作為曾經有過一口氣買下50套公寓的專業投資人，珊珊老師在這方面的經驗也讓今天的大講堂更有借鑒意義。
1
投資實戰經驗告訴大傢 對公寓需要看準看清
今天珊珊老師給現場的網友講瞭幾個她自己在投資過程中遇到的小故事，都很有借鑒意義。
1、2003年，16萬全款買下50平岔路口的中馳公寓。也買過新街口，這裡就是個慘痛教訓，買公寓大牌開發商的保值增值很快，一旦物業不給力，後續一塌糊塗。
以前買過主城的西祠胡同，剛買的時候景象還不錯，後來物業不行，小區裡面貓啊狗啊，曬衣服，租金根本上不去。經驗：物業物業物業！品牌！品牌！品牌！
2、2012年末買入漢中門 一個公寓，35萬，半年就賣，實際42萬賣出，但合同出售價是36萬，交稅4200元。這裡就是告訴你，公寓是可以通過中介平賣來降低增值稅，一般交稅選擇差額的55%。
3、2014年16500元/平買入百傢湖綠城水晶藍灣，目前30000元/平，50平，租金5000元。這裡是告訴你，買公寓也是買區域規劃，百傢湖那麼好的地段，非常稀缺，當時有人覺得貴，但我覺得有前景，結果就賺瞭。
4、2016年10月萬科星薈開盤當天買下，當時售樓處人也不多，我就精裝70萬買南站，現在南站100萬瞭，公寓兩年漲30萬。這裡是告訴你，買對瞭區域，公寓也是會漲價的。
2
看好需求！是租客而不是你自己！
現場不少網友表示，很多項目當時自己去看得時候覺得遠，配套不好，生怕租不出去，結果後來樓盤逆襲，悔不當初。
珊珊老師表示，公寓投資本身所占資金就沒有很多，需要註意的是作為投資人你要關註到租客的需求或者接手你公寓人的需求而不是自己的喜好，眼光一定要放長遠。不少人的疑問主要都是以下幾種。
1. 什麼東西啊，什麼配套都沒有，這麼小，哪能住人啊，衣服怎麼曬，飯怎麼燒？ 這是我媽第一次看我買公寓時候的抱怨，和那些不看好公寓的人一個樣子。
事實是：
兩年前，什麼配套都沒靜電機diy有，所以便宜。
兩年後，大傢都看好，價格已經上來瞭。
哎呀這房子這麼小，燒飯，晾衣服，怎麼住？這關你什麼事，住公寓多少人燒飯晾曬？公寓一般就是短暫性居住，公寓住戶隻要私密性和物業好，總比住老破小好。
2.樓層重要嗎？南北重要嗎？
你住酒店會問南北嗎？當包租出去，你買的貴的樓層，但租金都一樣。
3.好出手嗎？
南站公寓和老破小，你自己想想哪個好拋售？對比一下：住公寓，啪，進門刷卡進電梯，這種感覺好，還是老破小，樓道裡踩一腳，吧唧都是垃圾，吭哧吭哧爬樓，房間設施老舊，哪種好？
3
四招鎖定公寓投資 牢記要點！
今天的大講堂氣氛非常活躍，在兩位老師講解瞭自己的看法之後，不少網友都提出瞭自己的疑問。而珊珊老師也給瞭四個自身投資公寓的經驗，分別如下：
1.地理位置佳、交通配套要齊全
2.開發商品牌至關重要桃園靜電機保養價格
3.濃厚的企業辦公氛圍和商業綜合體配套
4.大住宅區域附近的公寓
隻要公寓具備以上條件，就是值得投資的。
南京主城地鐵公寓產品 亮點全曝光
換乘王 4號線與2號線於金馬路站交匯。乘坐2號線到達新街口約20分鐘，新街口商圈百萬客群都是其潛在消費群體。金馬路站還將有一個國際TOD水準的換乘中心，包括停車場、客運站、換乘大廳、商配等。一站之隔更有馬群TOD換乘中心，與城東兩大樞紐比鄰。
整個項目以2、4號線為輸送動脈，徐莊軟件園、紫東創意園、麒麟科創園、新港開發區、仙林大學城等，有著龐大的租住和購買需求，這也是吸引投資客的重點之一。
此外，金馬路地鐵口右側還規劃瞭TOD換乘中心，最快年底規劃將出爐，約9萬方地鐵商業將成為銀城KINMA Q+社區的配套。
銀城KinmaQ+社區也是騰訊首次進軍房地產行業的項目，與南京本土老牌房企銀城聯手打造青年人專屬的社區公寓。在項目剛公開的時候，就引發瞭業內外不小規模的討論。
作為銀城全齡化戰略的重要部分，銀城KINMA Q+社區為年輕人畢業後結婚前約5年的 社會存在 時間準備，通過與騰訊攜手，主打青年社交、智慧社區和智能傢居三大概念。
同時4號樓商業部分將為年輕人量身打造，由專業商業運營公司代為自營，為社區青年人創造豐富多彩的全新青年生活方式。
商業內設置有藝文、美食、娛樂、眾創、健康等各特色板塊，比如小劇場、超級酒吧、無間書屋、體驗式生活超市、運動健康空間、網遊競技場、Party空間、咖食空間、烘焙空間、公共洗衣房等，這也是整個項目為瞭青年人考慮的主要特色之一。亮點有以下幾個方面：
一、 Q+24H摩坊 引領青年社區生活新模式
作為項目區別於市面傳統產品、顛覆人居的第三大 制勝法寶 Q+24H摩坊 已經正式對外公佈，直接精準對位南京精英圈層所需，將甄選風靡東京紐約的24時新興業態，無人超市、健身室、書房、社交洗衣房等，為青年定制不打烊的24H生活解決方案。
具體來說，項目在社區4000㎡共享客廳裡設置有藝文、美食、娛樂、眾創、健康等各特色板塊，比如小劇場、超級酒吧、無間書屋、運動健康空間、網遊競技場、Party空間、咖食空間、烘焙空間等，同時確保社區品質生活的格調。
社區還將打造2000㎡的眾創辦公，同時漢堡王已確定進駐。
二、社區變成收益圈？自持商業和酒店！
據瞭解，銀城不僅要將社區打造成為未來居者的共享生活圈，也要成為未來投資者的穩健收益圈。從互聯、空間、商業、運營、酒店、服務等六個方面，建立Q+環環相扣的產品邏輯閉環。
銀城Q+是由銀城集團自持運營的項目。銀城將自持Q+商業空間，包括4000㎡共享客廳與2000㎡眾創辦公。
同時還自持Q+酒店部分，加上後期銀城物業、銀城皇冠假日酒店的服務整合，斥資過億。
戶型大解析 多面積段公寓戶型大全
銀城Kinma Q+社區包括3m層高平層戶型、4.8m挑高loft產品以及4.8m挑高雙鑰匙產品。
3m層高平層戶型
呈長條形，可以選擇在入戶處設置玄關、鞋櫃，臥室部分靠近窗戶增加采光，整體佈局緊湊，采光通風。
4.8m 挑高loft戶型
62㎡（f戶型）
4.油煙處理設備價格8m 挑高雙鑰匙戶型
一層開敞客廳，光線直入，采光效果好；二層私密主臥空間，帶獨立衛生間及書房。
據瞭解，該項目目前除瞭平層及雙鑰匙外，推出瞭三鑰匙戶型。
銀城KINMA Q+社區的三鑰匙產品除瞭有著雙鑰匙的挑高拓展的標配功能，從70㎡擴充到140㎡立體空間，樓上戶型還可分隔成從兩間獨立鑰匙房。
自住可比肩改善面積段，投資租售未來能夠獲得三倍租客收益，更可改造為獨立工作室，上層生活下層辦公。
加微信（xdj-365）返回南京365淘房 拉你進群
2018-04-27 14:30
2018-04-27 14:30,2018綠城南京品牌盛典... 【詳情】
4CE669591D7BE319
365淘房 李元潤 今天，一場關於南京樓市新格局下的機會探討大課堂在銀城kingma Q+社區售樓處舉行，現場吸引瞭眾多對公寓感興趣的投資客前來。
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今天參與南京樓市新格局下的機會探討大課堂有兩位講師，一位是來自365樓市的副主編萬昕，另一位則是有著多年投資公寓經驗的珊珊老師。兩位分別從大市場和投資的角度對公寓投資展開瞭討論。
不限購不限貸不占房票的南京公寓，自從限購以來已經在去年賣瞭一波很不錯的行情，最近幾年的數據讓人震驚。
2015年，南京公寓賣瞭50億
2016年，南京公寓賣瞭124億
2017年，南京公寓賣瞭213億，三年來，漲幅300%
這三年，南京公寓應該賣瞭近400億！
截至2018年3月，一年才過去瞭四分之一，南京公寓賣瞭37億。而據365樓市統計，加上即將上市的公寓，南京超60傢公寓將出來搶客！2018年，南京公寓迎來大爆發。基於此，萬昕從以下幾個角度跟在場的網友進行瞭探討。
1
南京樓市鬧房荒 供不應求市場長期看漲
南京目前有14個區域鬧房荒，江北的高新、六合。江寧大學城 九龍湖、百傢湖、祿口、濱江、青龍山新城、正方新城以及仙林湖、地鐵小鎮、南部新城、板橋、馬群等。
能數的上來的區域新房少之又少，而新的落戶政策又讓更多的新南京人看到瞭希望，擁有購房資格的人多瞭，供不應求的市場就更加明顯。
再來看一下全南京住宅土地方面的價格，投資住宅在目前來看成本越來越高。
2
投資門檻漸高 看收益更要看成本
大多數投資客在考慮投資買房時首選住宅，但是我們可以看到目前南京主城住宅的投資房價金額已經不能跟兩三年前做比較。
而銀行方面貸款的收緊也使得住宅投資成為 有資本 的人的遊戲。與公寓相比較而言，公寓所占的投資比例以及貸款金額都遠遠小於普通住宅，總體來看更適合大眾投資。
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跟著政策走 公寓投資成為熱門
2018年，公寓以及租售同權成為不少買房人熱衷討論的話題，我們可以看到南京市從2015年到2017年整體的公寓銷售情況走勢圖，呈直線上漲趨勢。
我們也可以看下面幾個公寓的數據，從開盤到最後的收官漲勢明顯。
明發新城中心
開盤價：8999元/㎡
收官：12500-14500元/㎡
龍江裡
開盤價：33000元/㎡
收官：35000-37000元/㎡
海峽城
開盤價：24000元/㎡
收官：28000-30000元/㎡
雨花客廳
開盤價：18000 20000元/㎡
收官：23000元/㎡
4
十大酒店式公寓投資建議
今天萬昕還帶來瞭最強幹貨，那就是符合南京市場的十大公寓投資建議。
1、如果你有購房資格，優先考慮買住宅。
2、正確認知公寓的定位：對於被限購的人來說，這是一種加杠桿的理財，吃的是長期回報的利潤。
3、對公寓的回報要有一個合理的預期，對於低總價的公寓，增值點在區域價值的大躍進上，而且持有時間長，租金回報慢慢提升的。比如，1.2萬/平的公寓，如果你期待2年就翻倍，其實不現實，1.6萬/平就是一個合理的預期。
4、公寓價格=住宅價格60%-70%
5、不要盲目追求高租金返租的第三方，捫心自問，憑什麼高出市場均價那麼多。如果不合理，市場自然會降價，不降價即合理。
6、即使是新街口這樣成熟區域，公寓品牌和物業不能加分，增值也是非常慢的。
7、包租公司會托管的項目，有一定投資參考意義，相信專業人士的專業判斷。
8、隻有低端的基礎配套，不配叫成熟，租金很難提升。
9、認清公寓租客的畫像，願意付出高額租金的高端用戶，一般不會去做飯，所謂有沒有陽臺，有沒有天然氣，都不重要，一切都是過渡。
10、公寓租客需求是居住舒服和私密性，服務才是最重要的，物業非常非常重要。
市場、租房人需求、長線回報都必須要考慮
你要相信十個人裡隻有一個人有錢，那他必然和大傢想法不一樣。投資嘛，要麼買得比別人早，要麼看到別人沒看到的價值。為什麼你們買公寓說賺不到錢，我卻覺得這錢賺的很輕松，因為，不好意思，你關註的點，錯瞭，錯的太離譜瞭。
這是今天的另一位投資加班珊珊老師的投資想法，作為曾經有過一口氣買下50套公寓的專業投資人，珊珊老師在這方面的經驗也讓今天的大講堂更有借鑒意義。
1
投資實戰經驗告訴大傢 對公寓需要看準看清
今天珊珊老師給現場的網友講瞭幾個她自己在投資過程中遇到的小故事，都很有借鑒意義。
1、2003年，16萬全款買下50平岔路口的中馳公寓。也買過新街口，這裡就是個慘痛教訓，買公寓大牌開發商的保值增值很快，一旦物業不給力，後續一塌糊塗。
以前買過主城的西祠胡同，剛買的時候景象還不錯，後來物業不行，小區裡面貓啊狗啊，曬衣服，租金根本上不去。經驗：物業物業物業！品牌！品牌！品牌！
2、2012年末買入漢中門 一個公寓，35萬，半年就賣，實際42萬賣出，但合同出售價是36萬，交稅4200元。這裡就是告訴你，公寓是可以通過中介平賣來降低增值稅，一般交稅選擇差額的55%。
3、2014年16500元/平買入百傢湖綠城水晶藍灣，目前30000元/平，50平，租金5000元。這裡是告訴你，買公寓也是買區域規劃，百傢湖那麼好的地段，非常稀缺，當時有人覺得貴，但我覺得有前景，結果就賺瞭。
4、2016年10月萬科星薈開盤當天買下，當時售樓處人也不多，我就精裝70萬買南站，現在南站100萬瞭，公寓兩年漲30萬。這裡是告訴你，買對瞭區域，公寓也是會漲價的。
2
看好需求！是租客而不是你自己！
現場不少網友表示，很多項目當時自己去看得時候覺得遠，配套不好，生怕租不出去，結果後來樓盤逆襲，悔不當初。
珊珊老師表示，公寓投資本身所占資金就沒有很多，需要註意的是作為投資人你要關註到租客的需求或者接手你公寓人的需求而不是自己的喜好，眼光一定要放長遠。不少人的疑問主要都是以下幾種。
1. 什麼東西啊，什麼配套都沒有，這麼小，哪能住人啊，衣服怎麼曬，飯怎麼燒？ 這是我媽第一次看我買公寓時候的抱怨，和那些不看好公寓的人一個樣子。
事實是：
兩年前，什麼配套都沒靜電機diy有，所以便宜。
兩年後，大傢都看好，價格已經上來瞭。
哎呀這房子這麼小，燒飯，晾衣服，怎麼住？這關你什麼事，住公寓多少人燒飯晾曬？公寓一般就是短暫性居住，公寓住戶隻要私密性和物業好，總比住老破小好。
2.樓層重要嗎？南北重要嗎？
你住酒店會問南北嗎？當包租出去，你買的貴的樓層，但租金都一樣。
3.好出手嗎？
南站公寓和老破小，你自己想想哪個好拋售？對比一下：住公寓，啪，進門刷卡進電梯，這種感覺好，還是老破小，樓道裡踩一腳，吧唧都是垃圾，吭哧吭哧爬樓，房間設施老舊，哪種好？
3
四招鎖定公寓投資 牢記要點！
今天的大講堂氣氛非常活躍，在兩位老師講解瞭自己的看法之後，不少網友都提出瞭自己的疑問。而珊珊老師也給瞭四個自身投資公寓的經驗，分別如下：
1.地理位置佳、交通配套要齊全
2.開發商品牌至關重要桃園靜電機保養價格
3.濃厚的企業辦公氛圍和商業綜合體配套
4.大住宅區域附近的公寓
隻要公寓具備以上條件，就是值得投資的。
南京主城地鐵公寓產品 亮點全曝光
換乘王 4號線與2號線於金馬路站交匯。乘坐2號線到達新街口約20分鐘，新街口商圈百萬客群都是其潛在消費群體。金馬路站還將有一個國際TOD水準的換乘中心，包括停車場、客運站、換乘大廳、商配等。一站之隔更有馬群TOD換乘中心，與城東兩大樞紐比鄰。
整個項目以2、4號線為輸送動脈，徐莊軟件園、紫東創意園、麒麟科創園、新港開發區、仙林大學城等，有著龐大的租住和購買需求，這也是吸引投資客的重點之一。
此外，金馬路地鐵口右側還規劃瞭TOD換乘中心，最快年底規劃將出爐，約9萬方地鐵商業將成為銀城KINMA Q+社區的配套。
銀城KinmaQ+社區也是騰訊首次進軍房地產行業的項目，與南京本土老牌房企銀城聯手打造青年人專屬的社區公寓。在項目剛公開的時候，就引發瞭業內外不小規模的討論。
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商業內設置有藝文、美食、娛樂、眾創、健康等各特色板塊，比如小劇場、超級酒吧、無間書屋、體驗式生活超市、運動健康空間、網遊競技場、Party空間、咖食空間、烘焙空間、公共洗衣房等，這也是整個項目為瞭青年人考慮的主要特色之一。亮點有以下幾個方面：
一、 Q+24H摩坊 引領青年社區生活新模式
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銀城Q+是由銀城集團自持運營的項目。銀城將自持Q+商業空間，包括4000㎡共享客廳與2000㎡眾創辦公。
同時還自持Q+酒店部分，加上後期銀城物業、銀城皇冠假日酒店的服務整合，斥資過億。
戶型大解析 多面積段公寓戶型大全
銀城Kinma Q+社區包括3m層高平層戶型、4.8m挑高loft產品以及4.8m挑高雙鑰匙產品。
3m層高平層戶型
呈長條形，可以選擇在入戶處設置玄關、鞋櫃，臥室部分靠近窗戶增加采光，整體佈局緊湊，采光通風。
4.8m 挑高loft戶型
62㎡（f戶型）
4.油煙處理設備價格8m 挑高雙鑰匙戶型
一層開敞客廳，光線直入，采光效果好；二層私密主臥空間，帶獨立衛生間及書房。
據瞭解，該項目目前除瞭平層及雙鑰匙外，推出瞭三鑰匙戶型。
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2018-04-27 14:30,2018綠城南京品牌盛典... 【詳情】
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